Retrouvez toutes les définitions des termes immobiliers

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APA (Allocation d’aide à la Perte d’Autonomie)

Cette allocation est versée aux seniors (en fonction de leurs revenus) pour les aider à financer les services de maintien à domicile (exemple, travaux salle de bains pour transformer une baignoire en douche ou bien une assistance quotidienne à la personne). Beaucoup de seniors qui vendent en viager, sont bénéficiaires de l’APA, en connaître le terme permet en rendez-vous, de comprendre le quotidien de son client.

Actif financier

Un actif financier est un titre ou un contrat, généralement transmissible et négociable (par exemple sur un marché financier), qui est susceptible de produire à son détenteur des revenus ou un gain en capital, en contrepartie d'une certaine prise de risque.

Actif résidentiel

Placements en supports immobiliers. Dans le cadre du viager, ce terme est employé par certains investisseurs institutionnels (fonds d’investissement).

Action Résolutoire

L'Action résolutoire est, en droit français, l'action judiciaire par laquelle toute partie attenante à un contrat peut en demander l'annulation en cas d'inexécution de son obligation par l'un des cocontractants. Par exemple pour un contrat de vente, le non-paiement du prix de vente. Pour le viager, annulation du contrat en cas de défaut de paiement de la rente.

Actualisation (dans le secteur de la finance)

L'actualisation est un procédé permettant de transformer un flux financier futur en une valeur présente équivalente. Il s'agit d'une méthode permettant d'évaluer la préférence pour le présent, et la pertinence d'un investissement. Plus le taux d'actualisation est fort, plus la valeur présente sera faible. Dans le cadre d’un viager institutionnel par exemple, les fonds d’investissement utilisent bien souvent ce principe de taux d’actualisation sur les valeurs locatives qui déterminent entre autres, le calcul du Droit d'Usage et d'Habitation (décote).

Administration fiscale

L'administration fiscale (ou fisc) est une appellation générique désignant l'ensemble des organismes de l'Etat ayant pour rôle d'établir l'assiette des impôts directs et indirects, et de les percevoir. L’Etat par l’intermédiaire de son administration fiscale, s’accorde le privilège de taxer les transferts de droits immobiliers à proportion de la valeur de ces droits.

Aidants Familiaux

Les Aidants Familiaux apportent un soutien matériel, financier, physique et moral régulier voire quotidien à leurs proches en perte d’autonomie. La plupart des aidants sont des femmes qui cessent par exemple leur activité professionnelle pour s’occuper de leur enfant atteint d’une longue maladie ou handicap ou bien d’un parent âgé. Pour plus d’information à ce sujet, consulter le site du Fonds de dotation Aidant Attitude : www.aidantattitude.fr

Aléa

Un aléa est un évènement imprévisible, incertain. Dans le cadre du viager, ce qui n’est pas connu et qui est l’objet de l’aléa, réside en la somme définitivement payée par l’acquéreur. En effet, malgré un prix déterminé au départ et calculé sur une espérance de vie probable du vendeur, la date de décès est le facteur déterminant du prix définitivement payé « à l’arrivée ».

Arrérage

L’arrérage est le « terme échu » (arrivé à échéance) d’une rente ou d’une pension. Dans le cadre du viager, la rente viagère est acquise au crédirentier dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu. Pratiquement, il est souvent stipulé dans les contrats de rente viagère qu’au décès du crédirentier (vendeur) la rente s’éteint, le débirentier (l’acquéreur) n’a pas à payer d’arrérages (prorata de rente au jour même du décès), le versement cesse donc au jour du décès.

Assurance P.N.O (Propriétaire Non Occupant)

Lorsque l’acquéreur devient propriétaire d’un logement vendu en viager occupé, il doit souscrire à une assurance habitation en tant que Propriétaire Non Occupant.

Bail à nourriture

Le bail à nourriture est un contrat aléatoire par lequel une personne (le preneur) s’engage moyennant une contrepartie à subvenir aux besoins d’une autre personne (le bailleur) sa vie durant.

Bouquet

Le bouquet est une modalité de paiement du prix, il s’agit d’une partie « du prix viager » payée comptant, le surplus étant payé par la conversion en rente viagère.

CNAV (Caisse Nationale Assurance Vieillesse)

Il s’agit de la pension de retraite de base minimum versée. Une pension complémentaire en fonction des professions, s’ajoute à ce minimum retraite.

Clause de privilège de vendeur

Le privilège vendeur est une garantie essentielle pour le vendeur-crédirentier : il lui permet de se garantir des impayés, d'exercer une procédure de saisie immobilière et d'être intégralement payé des sommes dues en priorité et avant les autres créanciers, même hypothécaires. Ce privilège est une garantie réelle et fait l'objet d'une inscription à la Conservation des Hypothèques. A noter : Clause de privilège de vendeur et Action résolutoire ; Grâce à l'action résolutoire, le crédirentier aura la possibilité de demander la résolution de la vente en cas de défaillance de paiement de la rente viagère. La mise en jeu du privilège de vendeur nécessite le recours au tribunal.

Commandement de payer

Le commandement de payer est un premier acte juridique de la procédure de saisie immobilière, qui oblige à régler les montants dus au créancier. Cet acte est remis en main propre par un huissier de justice.

Contrat aléatoire

Le contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain.

Crédirentier

Celui qui reçoit la rente, celui qui est créancier d’une rente. Explication simple à communiquer aux clients vendeurs : « celui dont le compte bancaire est crédité d’une somme d’argent ».

Dol (tromperie, ruse)

Ensemble d’agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu'une des parties à un contrat n'aurait pas donné, si elle n'avait pas été l'objet de manœuvres. Le dol suppose à la fois, de la part de l'auteur une volonté de nuire et, pour la personne qui en a été l'objet, un résultat qui lui a été préjudiciable et qui justifie qu'elle obtienne l'annulation du contrat fondée sur le fait que son consentement a été vicié.

Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)

Droit réel viager strictement attaché à la personne de son titulaire et qui lui permet d’user du bien sur lequel il porte les limites de ses besoins personnels et ceux de sa famille. Le DUH s’éteint au décès. Le bénéficiaire d’un DUH ne peut céder ce droit strictement personnel à une autre personne. Dans le cadre du calcul viager, le DUH = loyers annuels x espérance de vie du vendeur, ce que l’on appelle dans le jargon financier, la décote.

Débirentier

Celui qui verse la rente, celui qui en est le débiteur. Explication simple à communiquer aux acheteurs : « celui dont le compte bancaire est débité d’une somme à devoir ».

Décote

La décote est une réduction définitive appliquée sur la valeur du logement, elle se traduit en terme juridique viager par le Droit d’Usage et d’Habitation ou Usufruit. Dans le cadre d’un rendez-vous, ce terme peut être utilisé pour simplifier le langage auprès des vendeurs qui ne comprennent pas toujours la différence entre leur Droit (habiter le logement à vie) et la Décote financière en contrepartie de ce droit d’habitation.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit ou droit d’usage et d’habitation.

Dépendance (pour les seniors)

La dépendance d'une personne âgée est définie comme un état durable de la personne entraînant des incapacités et requérant des aides pour réaliser des actes de la vie quotidienne.

Espérance de vie

L'espérance de vie à la naissance (ou à l'âge 0) représente la durée de vie moyenne, autrement dit l'âge moyen au décès d'une génération fictive soumise aux conditions de mortalité de l'année.

Espérance de vie croisée

Terme usité dans le domaine de l’actuariat, il s’agit de l’espérance de vie en couple + la probabilité de survie d’un conjoint au décès de l’autre. L’espérance de vie est augmentée de 2 à 3 ans en moyenne lorsque l’on vit en couple même « mal marié.e » ! Au décès d’un des conjoints, l’espérance de vie du conjoint survivant peut diminuer en raison du choc psychologique.

Expert en évaluation immobilière

L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports. Dans le cadre d’un viager pour des fonds d’investissement, les experts agréés interviennent à leur demande.

Fonds d’investissement

Un fonds d'investissement est constitué des sommes mises en commun par les investisseurs. Ces montants sont ensuite placés dans différents produits, par exemple des actions, des obligations, des bons du Trésor, etc., dont la gestion est assurée par un gestionnaire de fonds. Dans le cadre du viager, il existe sur le marché des fonds d’investissements institutionnels, des Family Office ainsi que des produits financiers viagers à caractère sociétal et qui sont commercialisés par des gestionnaires de patrimoine.

Fonds d’investissement institutionnels

Ces fonds d’investissement sont constitués par divers institutionnels (caisses de retraite, mutuelles, compagnies d’assurance) et majoritairement sous forme de SCI. En fonction du profil de l’investisseur, les orientations sont, soit une politique sociale pour aider au financement du maintien à domicile (caisse de retraite, mutuelles), ou bien une politique financière (compagnies d’assurance) qui ont pour vocation de diversifier leurs placements pour ne plus investir uniquement dans des bureaux destinés à la location, par exemple.

Fonds d’investissements de type Family Office

Un Family Office est un bureau de gestion de patrimoine ou gestionnaire de grande fortune, il s’agit d’une organisation privée destinée à détenir et contrôler le patrimoine d'une famille (single Family Office), à superviser et contrôler le patrimoine de plusieurs familles (multi Family Office). Dans le cadre du viager, des familles fortunées investissent dans l’actif viager, dans le but par exemple, de transmettre du patrimoine à leurs héritiers ou alors pour défiscaliser.

Gré à gré

De gré à gré signifie un accord direct entre intéressés, sans intervention d’une autorité de contrôle ni formalité particulière.

Hypothèque de premier rang

L'hypothèque de 1er rang est une garantie détenue par un prêteur prioritaire. Elle peut financer jusqu'à 65 % de la valeur d'un bien immobilier, en cas d'une vente de ce bien. C'est une garantie qui limite les risques des créanciers parce qu'ils sont rassurés de récupérer la somme prêtée.

Hypothèque de second rang

L’hypothèque de second rang fait référence à un deuxième prêt qui est octroyé sur la même propriété. Les hypothèques de second rang peuvent être fournies par le même prêteur de la première, mais sont plus communément fournies par un nouveau prêteur qui a des conditions d'emprunts différents.

ISR (Investissement Socialement Responsable)

L’ISR est un placement qui vise à concilier performance économique et impact social et environnemental en finançant les entreprises et les entités publiques qui contribuent au développement durable quel que soit leur secteur d’activité. En influençant la gouvernance et le comportement des acteurs, l’ISR favorise une économie responsable. Dans le cadre du viager, des produits financiers existent sous le label ISR. En effet, la finance responsable, vertueuse et respectueuse de l’humain existe : le viager est un investissement éthique.

Indexation de la rente

La rente est indexée (augmentée) tous les ans grâce à l’indice du coût de la vie afin de pouvoir maintenir son pouvoir d’achat face à l’inflation des prix. Auparavant, l’indexation était effectuée sur le coût de la construction, ce qui était très aléatoire d’une année sur l’autre.

Intergénérationnel

L’intergénérationnel se définit comme la transmission d’expérience et de savoirs entre personnes d’âges différents. Véritable vecteur de cohésion sociale, l’intergénérationnel est aujourd’hui au cœur des débats sociétaux. Il s’agit d’un facteur de mieux-vieillir pour les aînés, qui favorise la stimulation intellectuelle, prévient du vieillissement cognitif, et donc, de l’entrée en dépendance mais aussi, favorise la transmission des valeurs, des savoirs entre générations.

Libération anticipée

Le vendeur quitte son logement vendu en viager plus tôt que prévu (c’est-à-dire avant son décès), soit pour aller en institution médicalisée soit pour déménager par exemple dans une autre région.

Longévité

La longévité représente une longue durée de vie. Ainsi, quelqu'un bénéficiant d'une belle longévité est considéré comme ayant vécu plus longtemps que la plupart des autres hommes. La longévité peut concerner tous les êtres vivants (humaine, végétale, animale).

Lésion

La lésion est un terme juridique fréquemment utilisé en matière de droit des contrats. Elle désigne le préjudice subi par l'un des contractants au profit de l'autre, en raison du déséquilibre dans la valeur des prestations respectives. En d'autres termes, l'un des contractants fournira une prestation disproportionnée par rapport à la prestation fournie par l'autre contractant. Elle peut notamment s'appliquer dans le cas d'un partage successoral. La lésion est sanctionnée par le paiement d'une compensation financière, ou bien par l'annulation du contrat.

Maintien à domicile

Le maintien à domicile désigne le fait qu'une personne âgée fasse le choix de rester chez elle plutôt que d'entrer en établissement spécialisé (maison de retraite ou EHPAD) alors qu'elle manifeste des signes de perte d’autonomie. Vivre dans son logement nécessite alors la mise en place d'aides à domicile et/ou aménagement de son habitat.

Nue-propriété

Propriété d'un bien sur lequel une autre personne a un droit d'usufruit ou droit d’usage et d’habitation.

PNS (Paris Notaire Services)

Service immobilier et d’expertise proposé par la Chambre des Notaires. A la demande des vendeurs, institutionnels ou bien acquéreurs, des expertises sont réalisées pour statuer la viabilité du prix de vente.

Pension de retraite

La pension retraite est une rémunération cotisée par les actifs, aux retraités afin de leur assurer un minimum vital et les récompenser de leurs années de travail. Le montant de la pension dépend notamment du nombre d’années travaillées, du secteur d’activité et de sa date de naissance.

Pension de réversion

La pension de réversion correspond à une partie de la retraite dont bénéficiait ou aurait pu bénéficier l'assuré décédé (salarié ou fonctionnaire). Elle est versée, si certaines conditions sont remplies, à l'époux (et/ou ex-époux) survivant, et aux orphelins (si le défunt était fonctionnaire). Une pension d'invalidité de veuf(ve) peut être versée sous conditions d'âge et d'invalidité.

Pensionné (pour les retraites)

Celui qui perçoit une pension de retraite. Les sites concernant la retraite (CNAV etc…) emploient ce terme notamment pour leurs statistiques (par exemple, nombre de pensionnés qui perçoivent telle ou telle catégorie de pensions).

Perte d’autonomie

Liée au vieillissement de la population, la perte d'autonomie est l'incapacité d'assurer seul, certains actes de la vie courante, en raison de l'altération des capacités physiques et/ou psychiques d'une personne plus ou moins âgée.

Pleine propriété

La pleine propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété. C’est tout simplement le droit de propriété.

Property management

Le property management est la gestion déléguée d’immeubles par un propriétaire : bailleur, syndicat de copropriété ou investisseur. Il s’agit d’une gestion au sens large du terme qui englobe notamment tout ce qui est technique, administratif, comptable, juridique et commercial.

Prévoyance

Qualité de quelqu'un qui sait prévoir et qui prend des dispositions en conséquence. Dans le domaine de l’assurance : selon la loi n° 89-1009 du 31 décembre 1989, dite loi EVIN, la prévoyance regroupe « les opérations ayant pour objet la prévention et la couverture du risque décès, des risques portant atteinte à l'intégrité physique de la personne ou liés à la maternité, des risques d'incapacité de travail ou d'invalidité ou du risque chômage ». Dans le cadre du viager, la prévoyance s’identifie dans le fait d’anticiper durant la vie des vendeurs les aléas liés à leur vieillissement et décès. Le rôle du professionnel de l’immobilier est important à ce sujet, notamment dans l’acte notarié.

RAC (Reste A charge)

Le RAC est le montant qui reste à devoir pour les seniors et les familles, après la déduction de l’APA versée. Exemple : si un EHPAD coûte 4 000 €/mois, dans l’hypothèse d’une aide mensuelle de l’APA à 3 000 €, le RAC est de 1 000 € à payer par les résidents, ou bien les enfants et familles, si les parents ne peuvent pas payer.

Rente

La rente est une modalité particulière du paiement du prix, elle constitue en un versement périodique d’une somme appelée « arrérage », par un débiteur appelé « débirentier » à un créancier appelé « crédirentier », jusqu’au décès de ce dernier.

Rente réductible (réduction d’un montant)

Autrefois utilisé, ce mode de calcul de la rente n’est plus d’actualité. La rente réductible signifie qu’au décès d’un des conjoint, le conjoint survivant bénéficie d’une rente diminuée. La rente réductible est l’inverse de la rente réversible.

Rente réversible (continuité d’un même montant)

La rente « réversible en totalité » signifie que le montant de la rente initialement calculé reste le même pour le conjoint survivant, elle est donc reversée en totalité, donc sans diminution de prix. La rente réversible est l’inverse de la rente réductible.

Rescision

La rescision est un terme juridique signifiant qu'un contrat est annulé par jugement en raison du fait que l'une des parties était en situation d'incapacité au moment de sa conclusion. La rescision implique nécessairement l'intervention d'un jugement. La rescision peut également être appliquée dans les contrats frappés de lésion. Cette disposition concerne les vendeurs d'immeubles qui estiment être lésés de plus de sept douzièmes sur la valeur du bien immobilier.

Retraite par anticipation

Départ à la retraite avant l’âge légal.

Retraite par capitalisation

La retraite par capitalisation est un système qui fonctionne par l'accumulation d'un stock de capital par le biais des travailleurs. Ce stock de capital permet de financer les pensions de ces mêmes travailleurs lorsqu'ils deviendront inactifs. La retraite par capitalisation est à l’opposé de la retraite par répartition.

Retraite par répartition

La retraite par répartition est un système de retraite qui consiste à prélever des cotisations sur les revenus de la population active afin de les reverser au même moment aux personnes retraitées. Ces cotisations appelées assurance vieillesse reposent sur un principe de solidarité intergénérationnelle : les actifs paient ces cotisations pour régler les retraites des personnes retraitées, tout en acquérant des droits qui leur permettront, à leur tour, de bénéficier d'une pension de retraite financée par les générations d'actifs suivantes.

Senior

En fonction de l'angle adopté, plusieurs définitions de la notion peuvent coexister et correspondre à des âges différents. Les définitions les plus courantes sont les suivantes : • Dans le monde du travail, les seniors sont les personnes en activité professionnelle qui sont en dernière partie de carrière soit généralement après 45 ans ou 50 ans selon les sources. • Dans le domaine de la santé, le monde médical constate un « cap entre 45 et 50 ans » et à partir de 60 ans l'organisation mondiale de la santé définit statistiquement les individus comme « personnes âgées ». • Silver Economy (ou Silver Economie) La Silver Economie est le nom d’une filière industrielle lancée en France en 2013. Appelée aussi souvent « Marché des Seniors », elle concerne l’ensemble des produits et services destinés aux personnes âgées de plus de 60 ans. Le contrat de filière de la Silver économie avait donné la définition : produits et services qui devraient permettre d’améliorer l’espérance de vie sans incapacité ou d’aider au quotidien les personnes âgées dépendantes et leurs aidants naturels.

Table de mortalité

Une table de mortalité (aussi appelée table de survie) est une construction qui permet de suivre le destin d'une population. Cet outil est surtout utilisé en démographie et en actuariat afin d'étudier le nombre de décès, les probabilités de décès ou de survie et l'espérance de vie selon l'âge et le sexe.

Tontine

La Tontine ou Pacte tontinier est une convention, intervenant entre plusieurs personnes mettant des biens ou des capitaux en commun avec cette particularité que les sommes versées, leurs produits ou les biens meubles ou immeubles qui auront été achetés à l'aide du capital ainsi constitué appartiendront au dernier survivant.

Unité de compte

L’unité de compte est le nom donné aux différents supports d’investissement utilisés dans un contrat d’assurance-vie “multisupport”. Dans le cadre du viager, ce procédé est utilisé par des fonds d’investissement et réseaux de courtage.

Usufruit

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans avoir le droit d’en disposer (qui est une prérogative du nu-propriétaire). On parle de démembrement du droit de propriété entre usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et nue-propriété (droit de disposer du bien). L’usufruitier peut jouir du bien, mais il doit le conserver afin de pouvoir le restituer au nu- propriétaire à la fin de l’usufruit.

Valeur d’expertise immobilière

Il s'agit de déterminer la valeur d'un bien en prenant en compte un grand nombre d'informations et de données.

Valeur hypothécaire

Les établissements prêteurs procèdent à des expertises immobilières pour apprécier la valeur des biens apportés en garantie hypothécaire à l’occasion de demandes de prêt.

Valeur libre

Il s’agit de la valeur de marché du logement, donc son prix de vente. Cette valeur est celle prise en compte pour le calcul d’un viager libre.

Valeur locative de marché

Dans la charte de l’Expertise Immobilière, il en est donné la définition suivante : la valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Dans le cadre du viager, la valeur locative est prise en compte pour le calcul du Droit d’Usage et d’Habitation.

Valeur occupée (ou Valeur de la Nue-propriété)

Il s’agit de la valeur de marché avec déduction de la valeur d’occupation du vendeur. Cette valeur occupée est celle prise en compte comme base de calcul pour le viager occupé.

Valeur vénale

Valeur à laquelle un bien peu normalement se vendre. D’après Jacques FERBOS (L’Expropriation et l’Evaluation des biens, Editions du Moniteur) « c’est le prix normal que le propriétaire aurait pu obtenir de son bien en cas de cession intervenant dans les conditions normales et abstraction faite de toute valeur de convenance pour l’acquéreur ».

Viager

Vient du mot VIAGE qui en vieux français signifie « le temps de vie ».

Viager libre

Le vendeur quitte le logement au moment de la vente et perçoit une rente jusqu’à son décès.

Viager occupé

Le vendeur reste dans le logement à vie et perçoit une rente jusqu’à son décès.

Viager sur 1 tête

Un vendeur est bénéficiaire du DUH et rente viagère.

Viager sur 2 têtes

Deux personnes sont bénéficiaires d’un DUH et rente viagère.

Vieillissement

Affaiblissement naturel des facultés physiques et psychiques dû à l'âge.

Vil prix

Vil ou vil prix, caractérise un prix dérisoire, tellement bas, qu'il équivaut à une absence de prix. Un vil prix provoque soit la nullité du contrat afférent, soit entraîner l’inopposabilité (impossibilité de faire valoir un droit) ou bien une requalification de la vente.

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